Sprzedaż nieruchomości rolnej obecnie, po wprowadzeniu licznych nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest obwarowana licznymi ograniczeniami. Co do zasady nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić jedynie przez rolnika indywidualnego, przy czym jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to wystarczające jest, aby rolnikiem indywidualnym był jeden z małżonków. Aby odpowiedzieć sobie na pytanie, czy możemy nabyć daną nieruchomość, trzeba ustalić czy jest ona nieruchomością rolną.

Nieruchomością rolną jest nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami, dla której nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub która jest przeznaczona jest w planie na cele rolne.

Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych i udziałów w nieruchomościach rolnych:

a/ wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,

b/ o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c/ będących drogami wewnętrznymi,

d/ sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

e/ w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

Przepisów ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, nie stosuje się również do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli:

1/ w stosunku do tych nieruchomości została podjęta:

a/ uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1496 oraz z 2019 r. poz. 630), lub

b/ uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących;

2/ zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Ustawa wprowadza liczne wyjątki od zasady, że nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny, w tym między innymi, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej:

a/ przez osobę bliską zbywcy,

b/ o powierzchni mniejszej niż 1 ha,

c/ w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego,

d/ w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,

e/ w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,

f/ w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Jeżeli spełniona jest jedna z przesłanek, o których mowa w art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nabywca jest w świetle ustawy uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej, trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia prawa pierwokupu po stronie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Poza pierwokupem KOWR ustawa wprowadza również prawo pierwokupu dzierżawcy, przy czym, fakt, czy ono w rzeczywistości przysługuje, można określić po zapoznaniu się każdorazowo z umową dzierżawy.

W sytuacji, gdy wystąpi prawo pierwokupu zawierana jest umowa warunkowa sprzedaży, tj. pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Przy zawieraniu umowy notariusz poucza strony o konsekwencjach związanych zarówno z wykonaniem prawa pierwokupu, jak i niewykonaniem.

Powyższych ograniczeń w zbywaniu nieruchomości, nie stosuje się do:

1) gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161);

2) nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne.

W sytuacji, gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, oraz gdy nie występuje żadna z przesłanek, o których mowa w art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, można wystąpić w trybie administracyjnym z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.